Als je een huurovereenkomst afsluit, moet je ook een waarborg betalen.

Je krijgt deze waarborg met rente terug als de huurovereenkomst stopt. We kunnen wel een deel van de waarborg aftrekken als je nog openstaande schulden hebt of de woning beschadigde.

De waarborg voor 2020 is vastgelegd op 1001 euro. Ieder jaar wordt deze opnieuw geïndexeerd.

Om jouw huurprijs te berekenen, kijken we naar jouw inkomen, jouw gezin, de grootte en de kwaliteit van de woning. Vanaf 1 januari 2020 verandert de huurprijsberekening.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2020?

Vanaf 1 januari 2020 houden we rekening met het inkomen van de huurders en alle meerderjarige gezinsleden. Enkel het inkomen van meerderjarige kinderen die nog kinderbijslag genieten, tellen we niet mee.

Daarnaast kijken we vanaf 1 januari 2020 naar wat je verdiende in het jaar waarop je meest recente aanslagbiljet betrekking heeft. Dat noemen we het referentie-inkomen. Dit is niet noodzakelijk voor alle gezinsleden hetzelfde jaar.

Enkel als jij en jouw gezin geen referentie-inkomen hebben, dan kijken we naar jullie huidige inkomsten.

De inkomensgrenzen voor 2020 zijn:

  • alleenstaande: 25.317 euro
  • alleenstaande met een handicap: 27.438 euro
  • anderen: 37.974 euro. Per persoon ten laste tel je er 2.123 euro bij. Een persoon ten laste is een kind of een persoon met een handicap.

Jouw inkomen bepaalt grotendeels jouw huurprijs. We kijken nu naar jouw inkomen en indexeren dit met de gezondheidsindex. Dan delen we jouw geïndexeerde inkomen door 55.

Verdien je minder dan de inkomensgrens?

Dan verandert er niets. We delen jouw geïndexeerde inkomen nog altijd door 55.

Verdien je meer dan de inkomensgrens?

Dan delen we jouw geïndexeerde inkomen door 54, 53 of 52. Dat gaat zo:

  • jouw inkomen is hoger dan de inkomensgrens, maar lager dan 125%: we delen door 54.
  • jouw inkomen is minstens 125%, maar lager dan 150% van de inkomensgrens: we delen door 53.
  • jouw inkomen is 150% van de inkomensgrens of hoger: we delen door 52.

Wat verandert niet?

Als jij en jouw gezin meer verdienen dan de inkomensgrenzen, dan betaal je een iets hoger aandeel. Deze solidariteitsbijdrage blijft behouden.

Jouw inkomen bepaalt niet alleen jouw huurprijs. Soms heb je ook recht op een gezinskorting of een patrimoniumkorting. Die kortingen blijven bestaan.

Je betaalt ook nooit minder dan de minimale huurprijs en nooit meer dan de marktwaarde (basishuurprijs) van de woning. Dit verandert niet.

Gezinskorting

Van de basishuurprijs gaat 19 euro af per kind of persoon ten laste. Woon je niet meer samen met je ex-partner, dan heb je recht op een korting van 9,5 euro. Deze vermindering op de basishuurprijs heet de gezinskorting.

Voor iedere persoon die erkend is als ernstig gehandicapt, of erkend was als ernstig gehandicapt op het ogenblik van pensionering, wordt een korting van 19 euro toegekend.

Woningkwaliteit

We vertrekken van de markthuurwaarde. Dat is de huurprijs die jouw woning zou hebben op de private huurmarkt. Hoe goedkoper de woning op de huurmarkt zou zijn, hoe groter de korting die wij geven. Dat heet de patrimoniumkorting.

Extra huurlasten

Je betaalt je huur en nog een aantal extra maandelijkse kosten. Dit is bijvoorbeeld de huur van een garage, het onderhoud van gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, brandverzekering van het gebouw, het onderhoud van centrale verwarming en sanitair.

Vermindering onroerende voorheffing

Heb je twee kinderen of meer ten laste of ben jij of iemand van je gezin ernstig gehandicapt? Dan kom je misschien in aanmerking voor de vermindering onroerende voorheffing. Dit is een vermindering op de grondlasten die onze SHM als eigenaar betaalt.

We ontvangen deze vermindering en vergelijken het bedrag met de sociale korting. Je krijgt het hoogste van de twee kortingen: ofwel de sociale korting, ofwel de vermindering op de onroerende voorheffing.

Lees er meer over op de website van de Vlaamse Belastingsdienst (VLABEL).

Goed om weten

Je betaalt nooit meer dan 1/55ste van je inkomen. Dat is de maximale huurprijs.

Maar de huurprijs zal ook nooit lager liggen dan:

  • 126 euro voor een woning met lage marktwaarde (tot 283 euro)
  • 252 euro voor een woning met hoge marktwaarde (boven 736 euro)

Mijn inkomen verandert

Je hebt plots een veel lager inkomen dan in 2016, het jaar waarop we je huidige huurprijs berekenden. Dan kan je een aanpassing van je huurprijs vragen.

Er zijn wel twee voorwaarden:

  • Je gezinsinkomen is vandaag minstens 20% lager.
  • Je gezinsinkomen ligt minstens drie maanden na elkaar 20% lager.

Kom langs op kantoor tijdens onze openingsuren of maak een afspraak. Breng loonfiches of een overzicht van het inkomen van de laatste drie maanden mee. Breng dit mee voor alle gezinsleden waarvan we de inkomsten nodig hebben voor de huurprijsberekening. Je moet namelijk bewijzen dat je gezinsinkomen daalde.

Heb je vragen?

Heb je vragen hierover of ben je niet zeker of dit voor jou geldt? Contacteer dan de dienst Huurders via onze contactpagina.

Sinds 1 maart 2017 is er nieuwe wetgeving. Hierdoor werken we nu met tijdelijke huurcontracten. Wie vanaf 1 maart 2017 bij onze maatschappij huurt, krijgt een huurcontract van 9 jaar.

Wat na deze 9 jaar?

We kijken twee voorwaarden na:

  • Is je inkomen niet te hoog? Je gezinsinkomen mag maximaal 25% boven de inkomensgrens liggen.
  • Is je woning niet te groot? Je mag maximaal één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners.

Is het antwoord 2x nee, dan mag je nog eens 3 jaar in de woning blijven wonen. Je contract wordt dus met 3 jaar verlengd. In alle andere situaties doen we extra controles, moet je eventueel verhuizen en kan het zelfs dat we je huurovereenkomst stopzetten.

Voor wie?

Deze wetgeving geldt alleen voor huurders vanaf 1 maart 2017.

Was je al voor 1 maart 2017 huurder bij ons? Dan hou je je huurcontract van onbepaalde duur.

Je houdt je huurcontract van onbepaalde duur ook als je verhuist naar een andere woning van onze maatschappij of als we je woning renoveren en je daarom verhuist naar een woning van een andere sociale huisvestingsmaatschappij.

Dit geldt niet:

  • als je zomaar verhuist naar een woning van een andere sociale huisvestingsmaatschappij.
  • als inwonende gezinsleden (huurders van categorie C) apart willen huren. Dan zijn zij een nieuwe huurder en krijgen zij (na de wachttijd) een huurcontract van 9 jaar.

Wanneer betaal je een onderbezettingsvergoeding?

Je mag één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners. Heb je twee of meer slaapkamers te veel? Dan woon je onderbezet. We vragen je te verhuizen naar een kleinere woning.

Je krijgt dan twee keer een aanbod op maat. Weiger je dit twee keer? Dan moet je verplicht een onderbezettingsvergoeding betalen (bij een contract van onbepaalde duur) of verlengen we jouw huurovereenkomst niet (bij een contract van bepaalde duur).

Hoeveel betaal je?

Je betaalt voor een slaapkamer te veel 32 euro/maand (bedrag in 2020). Dit betaal je extra bij je maandelijkse huurprijs en kosten.

Je buren kies je niet. Ze wonen gewoon naast, boven of onder je. Toch heb je dagelijks met elkaar te maken. Door rekening te houden met elkaar blijft het leuk in jouw buurt.

Enkele tips voor een goed contact:

  • Groet je buren, dat is aangenaam.
  • Maak een praatje, dan weet je wat er leeft.
  • Zorg dat het stil is tussen 22 uur ’s avonds en 7 uur ‘s morgens. Kondig een feestje of mogelijke geluidshinder aan, maar beperk eventuele overlast tot een minimum.
  • Laat geen voorwerpen of afval slingeren in de gang of op de stoep.
  • Help spontaan een handje als je ziet dat je buur het kan gebruiken.

Meer tips lees je in het boekje ‘oh ja… de buren! (pdf – 2,1 MB).

Je contacteert voor de herstelling van de verwarming, warmwaterboiler of sanitaire installaties, de regenwaterpompen en ventilatiesystemen rechtstreeks firma Cofely Services op het nummer 053 77 26 51 of via socialewoningen.gent.cofely.be@engie.com.

Het onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie en eventuele bijhorende (zonne)-boiler voert men 1 maal per 2 jaar uit.
Het onderhoud van de regenwaterpompen gebeurt jaarlijks.
Het onderhoud van de ventilatiesystemen (ventilatoren, verluchtingsroosters, verluchtingsbuizen, roosters, filters …) gebeurt 1 maal per 4 jaar.

Voor alle andere herstellingen kan je de technische dienst van SHM Denderstreek contacteren via technischedienst@shmdenderstreek.be of tijdens de kantooruren op het nummer 053 77 15 18.

Wij vermelden de meest voorkomende herstellingen die ten laste zijn van de huurder:

– Behang- en binnen schilderwerken
– Alle sluit- en slotwerk van ramen en deuren (ook een slotenmaker), keukenkasten en garagepoorten
– Kleine herstellingen elektriciteit (schakelaars en stopcontacten, deurbel, parlofoon, pannes door defecte elektrische toestellen, …)
– Beschadigde sanitaire toestellen (lavabo, spiegel, wc, …)
-Ontstoppen van afvoerleidingen, sifonputjes, ledigen septische put: dit is een verantwoordelijkheid van de huurder (geen gebruik van vochtige doekjes, geen vet in afvoeren gieten, …).

Uiteraard zijn dit slechts enkele voorbeelden. Voor meer herstellingen voor eigen rekening verwijzen we naar het Ziezo-boekje dat elke huurder ontving.

Vermijd een defecte hoofdkraan aan de waterteller door deze jaarlijks eens open en dicht te draaien. Wanneer dit niet lukt, neem contact op met de watermaatschappij. Zij zullen de kraan gratis herstellen. Zo ben je zeker dat u bij een lek de waterleiding kan afsluiten.
Bescherm bij vorst de waterteller voldoende zodat deze niet kan toevriezen.

Bij heel wat rookmelders in ons patrimonium is de batterij defect, deze maakt om de 30 seconden een piepgeluid en moet vervangen worden. Dit kan je niet zelf. Draai de rookmelder los en leg deze op een plaats waar u het piepgeluid niet meer hoort.
Neem onmiddellijk contact op met de technische dienst, die zorgt ervoor dat de rookmelder vervangen wordt.

Elke huurder moet een inboedelverzekering afsluiten.

SHM Denderstreek sloot voor alle woningen en appartementen een brandpolis af en dit met de clausule afstand van verhaal tegenover de huurder. De huurder moet geen brandverzekering voor de woning afsluiten. SHM Denderstreek heeft een uitgebreide brandverzekering waarin de aansprakelijkheid van de huurder werd opgenomen.

Opgelet voor volgende zaken moet je je als huurder wel laten verzekeren:

– inboedel (alle meubelen in jouw woning/appartement)
– verfraaiingswerken (bv. behang-, schilderwerken …)
– door u geplaatste tuinhuizen, veranda’s, …

Energie (aardgas en elektriciteit) is een belangrijke uitgavenpost voor iedereen. Je kan nakijken of je een contract hebt bij de voordeligste energieleverancier via de V-test van VREG. Surf naar www.vreg.be en klik op “Vergelijk energieprijzen (V-TEST)”.
De provincie, gemeentes of OCMW’s organiseren op regelmatige basis groepsaankopen elektriciteit en/of aardgas waaraan je kan deelnemen. Informeer je hiervoor bij de gemeente.

Sommige huurders betalen bij de huishuur een huurlast voor het groenonderhoud. Deze bijdrage dient enkel voor het onderhoud van de gemeenschappelijke groene ruimten.
Het onderhoud van de voor-, achter- en zijtuin voer je als huurder zelf uit.

Wij vragen jou om voldoende aandacht te besteden aan ventilatie: zet alle ventilatieroosters boven de ramen open, reinig deze roosters regelmatig zodat deze niet verstopt raken door stof, verlucht de woning dagelijks en voldoende, … Op deze manier kan je condensatieproblemen vermijden. Schakel het ventilatiesysteem niet uit!

Voor het onderhoud van de dakgoten gaan wij opnieuw een contract aan met de firma De Vos. De goten zullen vanaf nu één maal per jaar gekuist worden. Wens je hiervoor een extra onderhoudsbeurt, dan is dit voor jouw eigen rekening. De huurders van woningen, die zelf hun goten willen reinigen, moeten dit laten weten voor 31/12/19.

Wij dringen er tevens op aan geen attesten te tekenen van Cofely en/ of De Vos als je niet akkoord gaat met het uitgevoerde werk. Je geeft dit best direct aan ons door.

Wanneer onze medewerkers of onderhoudsfirma’s bij u langskomen voor herstelling of renovatie vragen wij de ruimte tijdens de aanwezigheid van de werkman(nen) rookvrij te houden. Ben je roker, dan vragen wij jou buiten te roken tijdens de werkzaamheden. Indien hieraan geen gevolg wordt gegeven is in de wetgeving bepaald dat de aannemer de werkplek mag verlaten.

Heb je nog andere vragen, problemen of opmerkingen, aarzel niet om ons te contacteren via 053 77 15 18, Heilig Hartlaan 54, 9300 Aalst of technischedienst@shmdenderstreek.be.

De burelen zijn elke werkdag tussen 09u00 en 12u00 open.

Ziezo is een handig boekje voor huurders

Herstellingen en onderhoud van de woning – alles wat kan/mag/moet

Als huurder heb je soms vragen over de herstellingen en het onderhoud van uw woning. In deze brochure hebben we het antwoord op vele van jouw vragen gebundeld. Enkele voorbeelden van vragen zijn:

  • Wie moet de schade aan mijn vloer herstellen?
  • Wie moet mijn kapotte kraan herstellen?
  • Hoe onderhoud ik mijn woning goed?
  • Wat mag ik zelf doen? Wat doet de sociale huisvestingsmaatschappij (SHM)?
  • Wat zijn mijn rechten en plichten als huurder?
  • Wat zijn de rechten en plichten van de sociale huisvestingsmaatschappij?

Wij hopen je met deze ZieZo!… brochure een overzichtelijk instrument aan te bieden dat duidelijkheid schept over wie verantwoordelijk is waarvoor.

DOWNLOAD HIER ZIEZO.

Reglement inwendige orde

Alle afspraken om je woning  goed te onderhouden en ook zorg te dragen voor de omgeving en de buurt, zijn samengevat in ons reglement van inwendige orde.

Tijdens uw bezoek aan onze website, kunnen persoonsgegevens worden verwerkt. Lees er alles over in ons privacybeleid en in ons cookiebeleid.

Daarnaast verwerken we ook uw persoonsgegevens wanneer u bij ons huurt, koopt of leent. Lees daarover hier meer.